El lunes 22 de diciembre de 2020, el Gobierno aprobó un nuevo Real Decreto-Ley 35/2020 (en adelante, el “Decreto-Ley”) que prevé un plan de choque para la hostelería, la restauración y el comercio minorista.
Resumimos las medidas de apoyo para los arrendadores de locales comerciales, a continuación:
- En el caso de que el arrendador sea un gran tenedor
La reforma sigue priorizando el acuerdo entre las partes, pero en ausencia de este, prevé que los inquilinos de locales comerciales cuyo arrendador sea una empresa o entidad pública o un gran tenedor (es decir, propietario de más de diez (10) inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 m2), podrían solicitar hasta el 31 de diciembre de 2021, una reducción del 50% de la renta o bien, una moratoria en los pagos.
Ambas medidas alternativas, se aplicarán durante el tiempo que dure el estado de alarma declarado por el Real Decreto 926/2020 (ahora previsto hasta el 9 de mayo de 2021) y sus prorrogas, y podrán extenderse a las mensualidades siguientes, hasta un máximo de cuatro (4) meses (mecanismo similar al del primer decreto adoptado por el Gobierno al principio de la crisis sanitaria, el Real Decreto-ley 15/2020, de 21 de abril del 2020).
Quedan excluidos de estas medidas los gastos derivados de servicios de mantenimiento o de otro tipo que estén incluidos en el contrato de arrendamiento.
El arrendador tendrá un plazo de siete (7) días hábiles desde la recepción de la solicitud del arrendatario para contestarle y, al final de este plazo, se aplicará automáticamente la medida elegida por el arrendador y, en defecto de contestación, la escogida por el arrendatario.
Por lo tanto, se puede deducir de la redacción de la normativa que es el arrendador quien tendrá la potestad de elegir entre recibir el 50% del alquiler u otorgar una moratoria de los pagos.
- En caso de que el arrendador no sea un gran tenedor
Cuando el local comercial no pertenezca a un gran tenedor, el arrendatario podrá solicitar de su arrendador, antes del 31 de enero de 2021, el aplazamiento temporal y extraordinario del pago de la renta, siempre que ambas partes no hubieran pactado con anterioridad y con carácter voluntario un aplazamiento o una rebaja de la renta. La nueva normativa no establece la obligación de aceptación de la propuesta por el arrendador.
Las partes, en estos casos, podrán disponer libremente de la fianza para pagar total o parcialmente las mensualidades de la renta arrendaticia.
El Decreto-Ley también prevé, en estos casos, el otorgamiento de unos incentivos fiscales para que el propietario se preste, al menos, a la rebaja de la renta. En el artículo 13 del Decreto-Ley se introduce la posibilidad para los arrendadores de computar como gasto deducible, tanto para el IRPF¹ como para el I.S.², la rebaja en el precio de alquiler que se acuerde, para los meses de enero, febrero y marzo de 2021.
En ambos casos, para poder beneficiarse de las medidas del Decreto-Ley, los arrendatarios deben ser trabajadores autónomos o pymes y cumplir los siguientes requisitos:
1) En caso de ser el arrendatario un trabajador autónomo:
a) Estar afiliado y en situación de alta, en la fecha de la declaración del estado de alarma mediante el Real Decreto 926/2020, de 25 de octubre, en el Régimen Especial de la Seguridad Social de los Trabajadores por Cuenta Propia o Autónomos o en el Régimen Especial de la Seguridad Social de los Trabajadores del Mar o, en su caso, en una de las Mutualidades sustitutorias del RETA.
b) Que su actividad debe haber quedado suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del Real Decreto 926/2020, de 25 de octubre, o bien en el supuesto de que su actividad no se vea directamente suspendida, se tendrá que acreditar la reducción de la facturación, al menos, en un 75%.
2) En caso de ser el arrendatario una pyme:
a) No supere los límites establecidos en el art. 257.1 de la Ley de Sociedades de Capital³
b) su actividad debe haber quedado suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del Real Decreto 926/2020, de 25 de octubre, o bien en el supuesto de que su actividad no se vea directamente suspendida, se tendrá que acreditar la reducción de la facturación, al menos, en un 75%.
Virginie Molinier y Julia Molina
M&B Abogados
¹ Impuesto sobre la renta de las personas físicas
³ Art 257.1 LSC: “a) Que el total de las partidas del activo no supere los cuatro millones de euros; b) Que el importe neto de su cifra anual de negocios no supere los ocho millones de euros; c)Que el número medio de trabajadores empleados durante el ejercicio no sea superior a cincuenta.”
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