La Ley 57/1968¹, establece en su artículo 1º un sistema de protección de los compradores particulares de viviendas en construcción, que ha dado lugar a una amplia jurisprudencia en los últimos años.

Estas disposiciones legales tienen como objetivo proteger a los compradores de viviendas, exigiendo al promotor que reciba anticipos a cuenta del precio la garantía de su devolución mediante aval o seguro, así como que los reciban en una cuenta especial. Esta cuenta debe ser independiente de cualquier otra que pueda contener otra clase de fondos pertenecientes al promotor, constituyendo una obligación de la entidad depositaria la exigencia de su apertura, junto con la correspondiente garantía.

En la sentencia del Tribunal Supremo número 408/2019, de 9 de julio (en adelante, la “Sentencia”), los compradores realizaron dichos anticipos en aplicación de las disposiciones del contrato de compraventa, en el que incluso se mencionaba a la entidad de crédito como avalista. Sin embargo, el promotor no había establecido un mecanismo de aval con la entidad de crédito, ni tampoco había abierto una cuenta especial para los fondos pagados por los compradores.

En la mayor parte de los casos, y así se recomienda exigirlo a los compradores, el promotor les remite un documento de aval bancario que cubre todos los anticipos efectuados por éstos hasta la formalización de la compraventa de la vivienda ante notario. En la Sentencia que analizamos en el presente artículo no fue el caso, y los compradores no disponían de ningún documento de aval, y por lo tanto de ninguna garantía.

La cuestión planteada al Tribunal Supremo en dicha Sentencia radica en la obligación de restitución por la entidad no garante de los anticipos efectuados por los compradores particulares de viviendas, que no sean depositados en ésta por el promotor.

En este caso, la Sentencia diferencia entre la responsabilidad asumida por entidades garantes y no garantes:

1.       Las entidades garantes (entidades financieras avalistas o compañías aseguradoras), deberán responder de todas las cantidades anticipadas, independientemente de que se ingresen en cuenta especial o no especial, tal y como indica la jurisprudencia al respecto².

2.       Las entidades no garantes que reciban ingresos de los compradores sin exigir la apertura de una cuenta especial, sólo responderán por las cantidades que hayan sido depositadas en cualquiera de las cuentas que el promotor tenga abiertas en las mismas.

El fallo en casación del Tribunal Supremo fue finalmente favorable para la parte recurrente, la entidad bancaria, al determinar que: “no se puede ampliar su responsabilidad [a importes que no hayan sido depositados en cuentas de dicha entidad bancaria] por estar probado que nunca llegó a avalar efectivamente a la promotora-vendedora”.

Su responsabilidad quedó por lo tanto limitada a la restitución de los anticipos que fueron depositados en las cuentas abiertas del promotor, y no abarcó todos los importes pagados por los compradores, puesto que una parte quedó excluida al no haber sido abonada en las cuentas que el promotor tenía en la entidad de crédito.

En paralelo a esta exclusión lógica, el Tribunal Supremo ratifica una jurisprudencia que pone a cargo de los bancos, incluso cuando el promotor no ha establecido con ellos un procedimiento de aval y no ha abierto una cuenta especial, la obligación de devolver a los compradores personas físicas los importes abonados al promotor, cuando no pueda hacérseles entrega de las viviendas.

Sin embargo, esta jurisprudencia no acaba de ser totalmente protectora para los particulares, ya que, para garantizarse la restitución de los anticipos, tendrán que verificar:

1)      Que el promotor haya abierto una cuenta especial en un banco para la gestión de las cantidades recibidas de la promoción en concepto de anticipos à recomendamos que se exija a la firma del contrato privado de compraventa un certificado emitido por el banco, acreditando la apertura de dicha cuenta especial en relación con la promoción;

2)       Que los anticipos que van a pagar en relación con las viviendas estén correctamente avalados por el promotor à recomendamos que los compradores exijan en el momento de la firma del contrato privado de compraventa, la entrega de un aval que cubra todos los anticipos futuros sobre el precio de la vivienda, hasta su puesta a disposición;

3)      Y, como lo recuerda la Sentencia, que las cantidades pagadas sean realmente abonadas en dicha cuenta especial, y no en otra en otra cuenta ni, por supuesto, en efectivo.

En este caso, la parte de los anticipos que no había sido ingresada por el promotor en el banco había sido pagada en efectivo por los compradores, en dinero negro, por lo que podemos pensar que la jurisprudencia no exige al banco la obligación de garantizar estos importes, que los compradores abonaron a sabiendas de que era ilegal.

Es importante hacer hincapié en el riesgo que representa siempre el pago no declarado, en paralelo y de manera fraudulenta, cuya restitución no puede garantizarse en ningún caso.

 

Virginie Molinier   – Abogada socia – y José Villarin Diaz – colaborador

 

¹ Ley 57/1968, de 27 de julio, sobre percibo de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas, derogada por la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación;
² STS (Sala de lo Civil, Sección Pleno) núm. 780/2014, de 30 de abril de 2014; STS (Sala de lo Civil, Sección 1ª), de 13 de enero de 2015; STS (Sala de lo Civil), de 16 de enero de 2015.