Los arrendamientos urbanos para uso distinto al de vivienda (locales comerciales, oficinas, almacenes, etc) vienen regulados por la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (en adelante, la «LAU»).
Para este tipo de arrendamientos, la LAU prevé que la relación contractual se rija, en primer lugar, por la voluntad de las partes, en su defecto, por las disposiciones que contiene al respecto y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil.
En defecto de pacto entre las partes, la LAU contiene escasas normas específicas para los arrendamientos para uso distinto al de vivienda, dejando una gran libertad a los contratantes (excepto en materia de fianzas y formalización del contrato cuyas disposiciones son imperativas y de aplicación obligatoria).
Cabe señalar, además, que algunas disposiciones de la LAU para este tipo de contratos hacen, en determinados supuestos, remisión expresa a aquéllas establecidas para los arrendamientos de vivienda (como, por ejemplo, en materia de conservación, mejora y obras del arrendatario).
En su sentencia del pasado 3 de octubre de 2017, el Tribunal Supremo se ha pronunciado sobre las consecuencias de la resolución unilateral de dos contratos de arrendamiento de locales de negocio por parte del arrendatario cuando no existe ninguna previsión entre las partes, ni regulación en la LAU.
En efecto, en el caso enjuiciado, las partes no habían previsto ninguna cláusula relativa a la posibilidad de resolver anticipadamente dos contratos de arrendamiento de locales y la LAU no contenía, ni en la actualidad contiene, ninguna disposición que regule la resolución anticipada de este tipo de contratos, ni la indemnización que puede derivarse de dicha resolución.
En la práctica, es habitual que las partes fijen en el contrato las consecuencias de una resolución anticipada del arrendamiento con la introducción de una cláusula penal que fije el importe de la indemnización que se abonará a la parte perjudicada en caso de que la otra desistiera del contrato.
Sin embargo, también nos encontramos frente a situaciones en las que por falta de previsión o exceso de optimismo, no se ha estipulado nada al respecto. ¿Cabe pensar en una aplicación analógica de lo dispuesto en la LAU para la resolución de un contrato de vivienda?
El caso sometido al Tribunal Supremo arroja luz a esta cuestión dejando poco lugar a la posibilidad de una salida fácil (y barata) para el arrendatario.
En efecto, el arrendatario, motivado por sus dificultades económicas derivadas de la crisis de 2008, decidió resolver anticipadamente los dos contratos de arrendamiento, haciendo entrega de los respectivos locales al arrendador y ofreciéndole una indemnización equivalente a un mes de renta por cada año que quedaba por transcurrir hasta sus respectivos periodos de cumplimiento obligatorios.
La aplicación de la citada indemnización viene únicamente regulada por la LAU para los arrendamientos de vivienda[1]. Sin embargo, el arrendatario defendió la aplicación por analogía de ésta indemnización a los arrendamientos de locales comerciales y de oficinas.
Por su parte, el arrendador, no estando conforme con la decisión del arrendatario, solicitó al Tribunal que la declarase ineficaz y le obligara a cumplir sus obligaciones condenándole, por tanto, al pago de todas las rentas que quedaban por devengar hasta el término del contrato[2].
En su citada sentencia, el Tribunal Supremo recordó que, a diferencia de los arrendamientos de vivienda, la LAU deja a la voluntad de las partes decidir sobre las consecuencias de la resolución anticipada del contrato de arrendamientos para uso distinto al de vivienda y que, por lo tanto, no cabe la aplicación por analogía de la indemnización establecida por la LAU para los arrendamientos de viviendas (un mes de renta por cada año transcurrido de arrendamiento).
El Tribunal mencionó la jurisprudencia que viene aplicándose en los supuestos de resolución anticipada del contrato por el arrendatario, cuando (i) no existe ninguna previsión al respecto en el contrato (p.e. cláusula penal), y (ii) el arrendador no acepta la decisión del arrendatario.
Según la jurisprudencia, en estos casos no procede moderar la indemnización de daños y perjuicios a favor del arrendador porque éste no reclama una indemnización similar a la que viene regulada por la LAU para los arrendamientos de vivienda, sino que lo que exige es el cumplimiento del contrato, lo que viene a ser el pago de todas las rentas adeudadas hasta el término del contrato.
En definitiva, en defecto de previsión entre las partes y de consentimiento del arrendador para dar por finalizado el contrato a iniciativa del arrendatario, aquél está en su derecho de exigir al arrendatario el pago de todas las rentas que quedasen por devengar hasta el final del arrendamiento, junto con el resarcimiento de daños y el abono de intereses.
Frente a las consecuencias negativas que pueden derivarse de una falta de previsión de ciertas cláusulas en el contrato de arrendamiento, es muy recomendable solicitar el asesoramiento jurídico a la hora de redactar el contrato para prever todas las situaciones que pudieran producirse a lo largo del mismo.
De este modo, se trataría de evitar, como en el caso enjuiciado, importantes penalidades no previstas a cargo del arrendatario y derivadas de la ausencia de una cláusula en el contrato que establezca las consecuencias de una resolución anticipada del arrendamiento.
[1] El artículo 11 de la LAU prevé una indemnización equivalente a un (1) mes de renta por cada año de arrendamiento.
[2] El artículo 1124 del Código civil otorga a la parte perjudicada por el incumplimiento de un contrato la posibilidad de exigir su cumplimiento o su resolución, con el resarcimiento de daños y abono de intereses en ambos casos.[/fusion_builder_column][/fusion_builder_row][/fusion_builder_container]
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