Los contratos de arrendamiento para uso distinto al de vivienda (i.e. los arrendamientos de locales comerciales o de oficinas) se rigen por la voluntad de las partes, debiendo en todo caso respetar las disposiciones imperativas de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (en adelante, la «LAU«) relativas a la fianza y a la formalización del arrendamiento¹.

En defecto de previsiones por las partes, sus relaciones se rigen por lo dispuesto en la LAU para los arrendamientos para uso distinto al de vivienda y, supletoriamente, por lo establecido en el Código civil.

Si las partes no han pactado nada al respecto, las consecuencias de la extinción del contrato de arrendamiento para uso distinto al de vivienda por haber llegado a su término el plazo contractual (plazo inicial o sus prórrogas), no vienen reguladas en la LAU, sino en el Código civil, que establece la institución de la tácita reconducción del contrato.

15 días a contar de la fecha de extinción del contrato

La tácita reconducción da lugar a un nuevo contrato de arrendamiento y se produce cuando el arrendatario permanece en el local quince (15) días a contar de la fecha de extinción del contrato de arrendamiento con el consentimiento del arrendador, siempre y cuando no haya recibido con anterioridad ningún tipo de requerimiento por parte de este último en sentido contrario².

En cuanto al plazo de la tácita reconducción, el Código civil añade que se entiende hecho por años si en el arrendamiento anterior se había fijado un alquiler anual, por meses cuando lo había sido mensual, o por días cuando era diario³.

En la sentencia de fecha 26 de septiembre de 2018, el Tribunal Supremo se pronunció sobre la duración de la tácita reconducción en un caso en el que las partes habían fijado en el contrato un importe global correspondiente a una renta anual y acordado fraccionar su pago por mensualidades anticipadas.

En el caso enjuiciado, las partes litigantes habían entrado en desacuerdo con respecto a la duración de la tácita reconducción a los efectos de determinar el plazo de preaviso que el arrendatario debía respetar para salir del arrendamiento al tiempo de la extinción el contrato.

Hasta la fecha, las sentencias de las Audiencias Provinciales no coincidían sobre el criterio a adoptar en situaciones similares. Algunas consideraban que había que atender al plazo en el que se paga efectivamente la renta (pago frecuentemente mensual), otras al plazo de fijación de la renta (i.e. mensual, importe fijo anual) establecido en el contrato de arrendamiento.

Cuestión zanjada por el Tribunal Supremo

En su sentencia, el Tribunal Supremo zanjó la cuestión considerando que la fijación por las partes de un importe global anual de la renta implica una clara voluntad de que su contrato tuviese un plazo de duración anual.

Por lo tanto, independientemente de que las partes hayan convenido fraccionar el pago de la renta mensualmente, el plazo de duración de la tácita reconducción será anual si el importe de la renta se ha fijado anualmente. Siguiendo este razonamiento, si las partes acuerdan establecer una renta mensual en su contrato de arrendamiento, el plazo de la tácita reconducción se entenderá hecho por meses.

Por último, es importante recordar que las partes tienen la posibilidad de excluir la aplicación de la tácita reconducción, lo cual en la práctica es bastante frecuente, debiendo preverlo de forma previa y mediante pacto expreso en su contrato de arrendamiento.

Marina Nicolas
m.nicolas@mbabogados.eu

¹ Artículos 36 y 37 de la LAU.
² Artículo 1566 del Código civil.
³ Artículo 1581 del Código civil.