El gobierno ha aprobado mediante el Real Decreto Ley 11/2020 de 31 de marzo (en adelante, el “Decreto”) una serie de disposiciones que pretenden proteger, en general, a los arrendatarios de vivienda habitual, y, otras orientadas a la protección de colectivos vulnerables social y económicamente.

1)      Prórroga extraordinaria de la vigencia de los contratos:

El Decreto prevé la prórroga de los arrendamientos de vivienda habitual cuyo período de prórroga obligatoria o tácita finalice dentro del período comprendido desde la entrada en vigor del Decreto, esto es, el 2 de abril, hasta que hayan transcurrido dos meses después de la finalización del estado de alarma. El arrendatario deberá solicitar la prórroga al arrendador y se acordará por un por período máximo de seis meses durante los cuales se seguirán aplicando los términos y condiciones establecidos en el contrato en vigor. El arrendador quedará obligado a aceptar esta prórroga extraordinaria, salvo que las partes acuerden otras condiciones.

2)      Suspensión de desahucios: 

El Decreto prevé la suspensión de los procedimientos de desahucio y de los actos de lanzamiento cuando lo solicite el arrendatario en situación de vulnerabilidad social o económica sobrevenida como consecuencia de los efectos de la expansión del COVID-19 que no tenga una alternativa habitacional para sí o las personas con las que conviva.

Los desahucios quedarán suspendidos por el tiempo estrictamente necesario con un máximo de seis meses desde el 2 de abril. El arrendatario deberá acreditar dicha circunstancia ante el juzgado donde se inicie el procedimiento de desahucio y el Letrado de la Administración de Justicia deberá comunicar a los servicios sociales competentes el inicio de la suspensión extraordinaria. El Letrado de la Administración de Justicia deberá analizar si se cumplen los requisitos señalados, en cuyo caso decretará la suspensión del procedimiento con carácter retroactivo a la fecha en que se produjo por el tiempo estrictamente necesario, como máximo de seis meses, atendido el informe de los servicios sociales.

No obstante, si el arrendador acredita ante el juzgado que también se encuentra en situación de especial vulnerabilidad sobrevenida por la crisis sanitaria actual, se tendrá que decidir si es conveniente aplicar la suspensión o bien adoptar medidas de protección social.

3)      Moratoria de deuda arrendaticia:

El Decreto prevé una moratoria para los arrendatarios que estando en una situación de vulnerabilidad económica lo soliciten.

De conformidad con lo previsto en el Decreto, el arrendatario tiene que cumplir los siguientes requisitos subjetivos: ser una persona en situación de desempleo definitivo o temporal (ERTE), o que se le haya reducido la jornada por motivo de tener que cuidar a alguien o, que sea empresario que haya sufrido una pérdida sustancial de sus ingresos.

Adicionalmente, se exigen dos requisitos económicos:

  •  En general, que el conjunto de los ingresos de la unidad familiar¹ no haya superado, en el mes anterior, tres veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples mensual (IPREM), que actualmente es de 537,84 euros al mes. Este límite se incrementa cuando se den una serie de circunstancias (familias monoparentales, miembros con discapacidad, etc.)
  •  Que la renta más los gastos de los suministros básicos² sea superior o igual al 35% de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar.

El Decreto regula la documentación pertinente para acreditar la vulnerabilidad a estos efectos.

El Decreto distingue los efectos de la moratoria dependiendo si el arrendador es o no un gran tenedor de vivienda o una empresa pública. Se entiende por gran tenedor a la persona física o sociedad que sea titular de: (i) más de diez inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o (ii) inmuebles con una superficie construida de más de 1.500 m2.

El arrendatario tiene que solicitar el aplazamiento temporal y extraordinario de la renta y tiene un plazo: hasta el 2 de mayo de 2020, salvo que dicho aplazamiento o condonación total o parcial se hubiese acordado anteriormente por las partes.

El Arrendador tiene un plazo de 7 días laborables para contestar y podrá optar por (i) reducir 50% la renta mientras dure el estado de alarma y hasta un máximo de cuatro mensualidades y (ii) un aplazamiento del pago de la renta devengada durante el periodo de alarma y hasta un máximo de cuatro meses, mediante el fraccionamiento de las mensualidades durante al menos tres años sin intereses.

Para el resto de los arrendadores: el arrendatario tiene que solicitar el aplazamiento del pago de la renta y tiene, asimismo, un plazo: hasta el 2 de mayo de 2020, salvo que dicho aplazamiento o condonación total o parcial se hubiese acordado anteriormente por las partes. El arrendador tiene también un plazo de 7 días laborables para contestar y proponer un aplazamiento o fraccionamiento, o posibles alternativas. En este caso el arrendador podrá negarse al aplazamiento y el arrendatario, en este caso, tendrá acceso al programa de ayudas transitorias de financiación reguladas en el Decreto (los créditos sin intereses de hasta 6 meses de renta, a devolver en 6 años, ampliable a 10).

4)      Otras ayudas a los arrendatarios:

Se autoriza una línea de avales con total cobertura del Estado, para que las entidades bancarias puedan ofrecer ayudas transitorias de financiación a las personas que se encuentren en la referida situación de vulnerabilidad, es decir aquellas personas que cumplan con los requisitos expuestos en él punto 3 del presente artículo, por un importe máximo de 4 mensualidades, que deben dedicarse al pago de la renta con un plazo de devolución de hasta 6 años, prorrogable otros 4.

Se establecen ayudas al alquiler mediante adjudicación directa a personas físicas arrendatarias de viviendas que encajen en situación de vulnerabilidad social y económica como consecuencia de la expansión del COVID 19 que tenga problemas transitorios para atender al pago del alquiler. Dichas ayudas serán de hasta 900 euros al mes y cubrirán hasta el 100% de la renta o de la cuota del préstamo suscrito para satisfacer la renta.

El Decreto establece que no podrán otorgarse moratorias o ayudas en el alquiler, si el arrendatario o algún miembro de su unidad familiar es propietaria o usufructuario de alguna vivienda en España, salvo que no se pueda disponer de la vivienda por causas ajenas a su voluntad, como por ejemplo por separación o divorcio.

Las personas que se beneficien de estas medidas sin encontrarse en situación de vulnerabilidad económica serán responsables de los daños y perjuicios que se hayan podido producir, así como de todos los gastos generados por la aplicación de estas medidas excepcionales, sin perjuicio de las responsabilidades de otro orden a que la conducta de estos pudiera dar lugar.

Victoria Gonzalez y Marina Itriago Viso

 

¹ Se entiende por unidad familiar la compuesta por el deudor, su cónyuge no separado legalmente o pareja de hecho inscrita y los hijos, con independencia de su edad, que residan en la vivienda, incluyendo los vinculados por una relación de tutela, guarda o acogimiento familiar y su cónyuge no separado legalmente o pareja de hecho inscrita, que residan en la vivienda.
² luz, agua, gas, gasoil para calefacción, servicios de telecomunicaciones y gastos de comunidad de propietarios.