Hasta el 23 de mayo de 2020² se podrá solicitar la moratoria en el pago de la renta, que deberá ser aceptada por el arrendador, siempre que no se hubiera alcanzado ya un acuerdo de moratoria o de reducción de renta entre las partes.

La moratoria se aplicará de forma automática y por el periodo de tiempo en que dure el estado de alarma y sus prórrogas y a las mensualidades siguientes, prorrogables una a una, si aquel plazo fuera insuficiente en relación con el impacto del COVID-19³, con un límite de 4 meses.

La renta se aplazará sin penalización ni devengo de intereses a partir de la siguiente mensualidad de renta arrendaticia, mediante el fraccionamiento de las cuotas en el plazo de dos años, a contar desde que se supere la situación aludida o a partir de la finalización del plazo de los 4 meses antes citado, y siempre dentro del plazo de vigencia del contrato.

 

Aunque son pocos los empresarios que escapan a los efectos de la irrupción del COVID-19 en su economía, la aplicación de estas nuevas disposiciones se limita a los siguientes casos y condiciones:

El contrato deberá ser para uso distinto del de vivienda4 o de industria.

El arrendador deberá ser una empresa, una entidad pública de vivienda o un gran tenedor. Se entiende por “gran tenedor” la persona física o jurídica que sea titular de más de 10 inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o de una superficie construida de más de 1.500 m2.

El arrendatario deberá ser (a) una pyme que no se supere los límites del artículo 257.1 de la Ley de Sociedades de Capital5 (es decir, cuando concurran, al menos dos de las siguientes circunstancias: (i) que el total de las partidas del activo no supere los cuatro millones de euros; (ii) que el importe neto de su cifra anual de negocios no supere los ocho millones de euros y (iii)  que el número medio de trabajadores empleados durante el ejercicio no sea superior a cincuenta) o  (b) un autónomo afiliado y en situación de alta en el momento en el que se declaró el estado de alarma (esto es, 14 de marzo de 2020) que se encuentre en una de estas situaciones:

  • Que su actividad haya sido suspendida como consecuencia del Real Decreto 463/20206 de 14 de marzo o de órdenes dictadas al amparo del mismo;

o   La suspensión de la actividad se acreditará mediante certificado expedido por la Agencia Estatal de la Administración Tributaria o por el órgano autonómico competente.

  • Que la facturación se haya reducido en, al menos, un 75% en relación con la media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes, comparado con el año anterior.

o   Demostrada al arrendador, inicialmente, mediante una declaración responsable y mostrando los libros contables si se requiere.

No se impide que el arrendatario cuyo arrendador sea distinto a los definidos solicite el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta, en el mismo plazo de un mes y siempre que no se haya acordado ya tal aplazamiento o rebaja con carácter voluntario, pero, en este caso, no es automática.  El RD 15/20 precisa, no obstante, que, exclusivamente en el marco de este acuerdo, las partes podrán disponer libremente de la fianza⁷ para el pago total o parcial de algunas de las mensualidades, que deberá reponerse en el plazo de un año desde la celebración del acuerdo, o en el plazo que reste de vigencia del contrato, si es inferior.

Los arrendatarios que se hayan beneficiado del aplazamiento de manera indebida (esto es, sin reunir los requisitos) serán responsables de los daños y perjuicios que se hayan podido producir y de los gastos generados, sin perjuicio de otras responsabilidades.

 

¹ Establecidas por Real Decreto-ley 15/2020, de 21 de abril, de medidas urgentes complementarias para apoyar la economía y el empleo (en adelante, el “RD 15/2020”).
² El RD 15/2020 establece que entrará en vigor al día siguiente de su publicación (22 de abril de 2020).
³ Acrónimo del inglés “Coronavirus disease 2019”.
⁴ Definidos en el artículo 3 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (en adelante, la “LAU”).
⁵ Real Decreto Legislativo 1/2010, de 2 de julio, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Sociedades de Capital.
⁶ Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, por el que se declara el estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19,
⁷ Prevista en el artículo 36 de la LAU.