Inquilino en Francia, ¿cómo saber si tu vivienda cumple con las condiciones mínimas de habitabilidad?

En Francia, los requisitos legales mínimos para considerar que una vivienda es habitable son los mismos para todo el territorio, al contrario que en España, donde una parte de las condiciones de habitabilidad varían según la comunidad autónoma. En el país galo, esta cuestión de las normas de higiene y habitabilidad de las viviendas cobra importancia desde el inicio del curso 2024.

¿Cómo saber si una vivienda es insalubre en el país galo? ¿Cuáles son los criterios establecidos por la normativa francesa? Recordatorio de las disposiciones establecidas por los decretos del 30 de enero de 2022 y del 29 de julio de 2023, con un enfoque especial en la decisión del Consejo de Estado francés («Conseil d’État») del 29 de agosto de 2024, que anuló parcialmente los criterios definidos por el decreto del 29 de julio de 2023.

Viviendas habitables, ¿cómo identificarlas?

Evaluar la salubridad de una vivienda implica, ante todo, centrarse en el bienestar del ocupante y su salud. Para ello, el decreto n.º 2002-120 del 30 de enero de 2002¹ establece los criterios de decencia, a saber:

• Superficie y volumen mínimos:

La vivienda debe contar con al menos una habitación principal de 9 m² con una altura de techo mínima de 2,20 metros, o un volumen habitable mínimo de 20 m³.

• Rendimiento energético:

Desde 2023, una vivienda se considera habitable si su consumo energético es inferior a 450 kWh por m² al año. Este umbral evolucionará entre 2025 y 2034, teniendo en cuenta únicamente las viviendas clasificadas de la A a la D en el diagnóstico de la eficiencia energética (“DPE”).

• Condiciones de seguridad y salud:

La vivienda debe garantizar:

• • Que esté cerrada y cubierta adecuadamente;
  • Protección contra infiltraciones de aire no deseado;
  • La presencia de elementos de retención para personas (escaleras, barandillas de ventanas, balcones y logias);
  • Instalaciones eléctricas, de gas, calefacción y agua caliente que cumplan con las normas de seguridad;
  • Materiales, revestimientos y tuberías que no representen riesgos para la salud y la seguridad de los inquilinos;
  • Ventilación suficiente;
  • Iluminación natural en las habitaciones principales, con una apertura que dé acceso al aire libre.

Además de estos criterios, la vivienda debe cumplir con normas de higiene y habitabilidad que, antes de la intervención del decreto de 2023², se establecían a través de reglamentos sanitarios departamentales.

Decreto del 29 de julio de 2023: ¿cuáles son los criterios?

El decreto de 2023 modificó los artículos R. 1331-14³ y siguientes del Código de Salud Pública introduciendo criterios estrictos. Especifica, en particular, que algunos espacios, como sótanos, semisótanos y desvanes, así como las habitaciones con una altura de techo inferior a 2,20 metros, no pueden ser habitadas a menos que cumplan con otros criterios estrictos relativos a la seguridad y la ventilación de la vivienda.

Otras exigencias se refieren a las habitaciones principales, que deben tener una apertura hacia el exterior para garantizar una iluminación natural y una ventilación adecuada. El decreto también impone un tamaño mínimo para los espacios de vida (9 m² o 20 m³) y prohíbe materiales peligrosos, como pinturas con alta concentración de plomo. Finalmente, el decreto impone la obligación de contar con calefacción fija y limita la sobreocupación de las viviendas, no pudiendo albergar una sala de estar a más de dos personas.

La anulación parcial del decreto del 29 de julio de 2023 por el Consejo de Estado: ¿cuáles son las consecuencias?

El Consejo de Estado, en una decisión del 29 de agosto de 2024, anuló parte del decreto tras un recurso presentado por la asociación “Droit au Logement” (“DAL”). La asociación impugnó la subsección 2 del decreto que aborda los criterios de salubridad de las viviendas, ya que no se había llevado a cabo una consulta previa con el Alto Consejo (“Haut Conseil”) de Salud Pública, como lo exige la ley.

El Consejo de Estado falló a favor de la asociación, al considerar que las modificaciones posteriores al decreto constituían una irregularidad, ya que dichas modificaciones no habían sido sometidas a la consulta previa del organismo correspondiente⁴. En este caso, se consideró que dicha omisión pudo haber comprometido potencialmente la protección sanitaria de los ocupantes de las viviendas.

Los puntos centrales de la impugnación son los siguientes:

• Altura del techo:

Inicialmente, el decreto preveía excepciones con respecto a la altura del techo, que podía ser de 1,80 metros, en lugar de 2,20 metros, en ciertos casos específicos (por ejemplo, para habitaciones principales de 20 m³). El Consejo de Estado anuló esta disposición, estableciendo que la altura del techo debe fijarse en 2,20 metros para todas las habitaciones, sin posibilidad de excepciones. Esta decisión tiene como objetivo garantizar que todas las habitaciones cumplan con un estándar de altura suficiente para asegurar una mejor calidad del aire y un confort mínimo.

• Sótanos y desvanes:

El decreto permitía habitar sótanos y desvanes, siempre que se respetaran ciertos criterios de ventilación y seguridad. El Consejo de Estado anuló esta disposición, argumentando que habitar estos espacios podría representar mayores riesgos para la salud y seguridad de los ocupantes. Los sótanos y desvanes, debido a su naturaleza más propensa a la humedad, problemas de ventilación u otras condiciones insalubres, no siempre cumplen con los requisitos de salubridad necesarios para garantizar un entorno de vida seguro y saludable.

Para los propietarios y arrendadores, esto significa un regreso a normas más estrictas en cuanto a la adecuación de espacios, mientras que para los inquilinos, refuerza la protección contra viviendas potencialmente insalubres que podrían poner en riesgo su seguridad y salud.

Animamos a los propietarios y arrendatarios actuales o futuros a que nos consulten en caso de dudas o problemas relacionados con los criterios de habitabilidad y las exigencias sanitarias que se deben cumplir, con el fin de evitar cualquier posible sanción por poner a disposición una vivienda que no cumpla con los requisitos legales.

Sofia Castillo

[1] Decreto nº 2002-120, de 30 de enero de 2002, relativo a las características de una vivienda decente.

[2] Decreto nº 2023-695, de 29 de julio de 2023, relativo a la reglamentación higiénico-sanitaria de los locales de habitación y asimilados.

[3] Código de Salud Pública: Sección 3: Salubridad e higiene de los locales residenciales (Artículos R1331-14 a R1331-78)

[4] Artículo 1311-1 del Código de Salud Pública francés: Capítulo I: Normas generales.