La Audiencia Provincial de Madrid (en adelante, la «AP de Madrid«) se ha pronunciado a favor de la doctrina según la cual el arrendamiento de habitaciones en España está sometido a lo pactado entre las partes y a lo dispuesto en el Código Civil. Se opone, por lo tanto, a la otra rama jurisprudencial¹ según la cual el arrendamiento de habitaciones estaría protegido por la Ley de Arrendamientos Urbanos (en adelante, la «LAU«).

En el caso sometido a la AP de Madrid, dos personas físicas firmaron un contrato de arrendamiento de habitación el 1 de septiembre de 2016 por un plazo de un año, en virtud del que se compartían los cuartos de baño y la cocina. En caso de voluntad conjunta de las partes de prorrogar el contrato, las mismas debían hacerlo constar de manera expresa con una antelación mínima de treinta días antes del vencimiento del contrato. El 29 de agosto de 2017 la parte arrendadora requirió el desalojo de la habitación, notificándolo a la parte arrendataria mediante burofax el 20 de septiembre de 2017 y concediéndole un plazo de cinco días para desalojar la vivienda.

Ante la negativa de la parte arrendataria en desalojar su habitación, la parte arrendadora interpuso una demanda de desahucio que el juzgado de Primera Instancia de Madrid dejó sin efecto en virtud de una sentencia del 19 de julio de 2018, dándole la razón a la parte demandada. Esta sentencia fue recurrida por la parte arrendadora.

La cuestión que se planteó a la AP de Madrid fue la de determinar si el arrendamiento de habitación estaba sometido al régimen protector de la LAU en aplicación del cual la parte arrendataria podría prevalecerse de la duración mínima de tres años de los contratos de vivienda².

En su sentencia del 28 de marzo de 2019, la AP de Madrid consideró que el arrendamiento de habitaciones no estaba cubierto por ninguna de las disposiciones de la LAU aplicando varias sentencias pronunciándose en este sentido³ y que, por lo tanto, el régimen aplicable debía atenerse a lo pactado por las partes y los artículos 1542 y siguientes del Código Civil.

La AP de Madrid, tras recordar que el artículo 2 de la LAU dispone que «se considera arrendamiento de vivienda aquel arrendamiento que recae sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario», afirma que «esta característica de satisfacer de modo permanente las necesidades de vivienda del arrendatario no es predicable de una habitación que no garantiza el desarrollo de la vida doméstica del inquilino con la intimidad y servicios que hoy se consideran indispensables, de los que solo se dispone de forma compartida» y concluye que el arrendamiento de habitación no entra en el precepto del artículo 2 de la LAU.

Consideramos esta posición jurisprudencial como desafortunada, ya que deja a muchos arrendatarios que comparten piso en España sin la protección legal que procura la LAU.

La AP de Madrid, siguiendo la doctrina jurisprudencial mayoritaria, realiza una interpretación jurídica restrictiva del concepto legal de «edificación habitable», que va en detrimento del derecho constitucional⁴ a la vivienda, privando al arrendatario de una habitación de las ventajas, protecciones y garantías jurídicas que le otorga el Título II de la LAU⁵.

Esta jurisprudencia parece no tomar en cuenta la situación actual de muchos españoles que por el desfase entre, por una parte, el precio de la vivienda y la tensión del mercado inmobiliario y, por otra parte, el nivel de los sueldos, están obligados a compartir viviendas y no pueden negociar los contratos de alquiler que rigen su situación.

 Adrián Foulon
M&B Abogados

¹ Por ejemplo: Sec. 2ª de la AP Cádiz, en Sentencia nº 84/2006, de 18 julio
² Artículo 9 de la LAU en su versión vigente a fecha de la firma del contrato de arrendamiento de habitación. La duración actual es de cinco años.
³ Sec. 14 AP de Madrid, sentencia 3-12-2006, nº 777/2006, rec. 383/200, Sec. 11 ª AP de Madrid Sentencia 26-09-2017, nº 315/2017, rec. 188/2017 o la Sec. 5 ª AP Vizcaya, Sentencia 21-07-2006, nº 368/2006, rec. 509/2005
⁴ Art.47 de la Constitución
⁵ Fuentes-Lojo Rius, A.; «Medidas legales para una reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos», Revista Actualidad Civil, nº4, Ed. Wolters Kluwer, Abril 2018